バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2016年05月

これから大化けする8つの駅とは?(その1)

サムローンさて、先週のビジネス紙、ฐานเศรษฐกิจに載っていたコリアーズのリサーチ部門による注目すべきレポートを紹介します。

題して、「コンドミニアム投資で、今後大化けする可能性のある8つの駅」についてです。

 

この8つの駅で日本人にとってあまり関係のないところは訳しませんが、タイ語に自信のある読者の人で、他のところも知りたい人は、文章もそれほど難しくないので、下の原文を読んでみて下さい。

 

さて、この8つの駅とは?

 

コリアーズによれば、これから2020年末までに敷設される政府承認済の合計10の新線沿線はどれも値上がりするものの、その中でも飛び抜けて人気を集める駅とそうでもない駅が出てくる。従って、同じ投資をするならこういう人気エリアを狙うべきということです。(注:不動産投資では当然のことであり、東京で言えば、同じ田園都市線でも二子玉や溝の口、京葉線なら舞浜、新浦安人気が先行したのと同じことです)

 

その8つとは、ライトレッドラインのタリンチャン、ピンクラインのミンブリー、レッドラインのラクシー、ピンクラインのウォング・ウィアング・ラクシー、パープルラインのノンタブリー・ガバメント・センター、オレンジラインのラムサーリー、そしてイエローラインのサムローンとパタナガーン。

 

これらの大化けする駅の共通点は、どれも2つ以上の線が交わるインターセクションということです。つまり、複数の路線が集まる程、そこには便利さを求めて都心部に通勤する人々が集まってくるということであり、これは日本も同じで分りやすいですね。

 

さて、この中で我々が最も注目すべきは、やはりサムローンだと思います。

何故なら、サムローンはグリーンラインとイエローラインが交差するインターセクションであるだけでなく、グリーンラインに乗れば一度も乗り換えることなく、CBDのプロンポン、アソーク、プルンチット、チットロム、そしてサイアムスクエアまで直通で行けるという圧倒的な利便性を持つからです。

 

では、次回は、コリアーズのサムローンに関するコメントを読んでみます。

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ
にほんブログ村 

8ทำเลทองติดรถไฟฟ้า เอกชนสบช่องแห่เปิดคอนโดฯรับการเปลี่ยนแปลง

คอลลิเออร์ส เปิด 8 ทำเลน่าจับตา พบการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนรับอานิสงส์รถไฟฟ้า 10 สาย จับตาพื้นที่ “ตลิ่งชัน-มีนบุรี” เริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลงรับสีผังใหม่ คาดตลาดคอนโดฯโตแน่ เผยพื้นที่แนวจุดตัดยังคงมีเสน่ห์ ผู้ประกอบการแห่ลงทุนพัฒนาโครงการ


ทำเลที่น่าสนใจ

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 10 สายที่มีกำหนดแล้วเสร็จทั้งหมดทุกสายภายในปี 2563 หรือบางสายอาจจะล่าช้าออกไปมีผลอย่างมากต่อการเปลี่ยนแปลงในหลายๆ พื้นที่ ตลอดแนวเส้นทางที่รถไฟฟ้าผ่าน เพราะเท่ากับเป็นการเปลี่ยนแปลงศักยภาพของทำเลนั้นๆ ไปในทางที่ดีขึ้น แต่อาจจะมีบางทำเลที่มีการเปลี่ยนเกิดขึ้นรวดเร็วกว่าทำเลอื่นๆ โดยทำเลที่อาจจะเปลี่ยนแปลงแบบรวดเร็วคือทำเลที่มีความพร้อมในหลายๆ เรื่องอยู่ก่อนแล้ว เช่น ศูนย์การค้า มหาวิทยาลัย หรือเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สาย รวมทั้งผังเมืองที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง เพื่อเอื้อประโยชน์ในการพัฒนา


ทำเลที่น่าสนใจ

โดยทำเลที่น่าสนใจประกอบด้วย สถานีตลิ่งชัน ปัจจุบันเริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลง ทั้งทางด่วนพิเศษศรีรัชที่กำลังจะเสร็จในปีนี้ และเป็นพื้นที่มีเส้นทางเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนผ่าน อีกทั้งยังมีโครงการของเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากบางหว้ามาตามถนนราชพฤกษ์ ประกอบกับการที่กรุงเทพฯจะเปลี่ยนผังสีที่บังคับการใช้ประโยชน์รอบๆ สถานีเป็นสีแดงหรือให้เหมาะสมกับศักยภาพที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ทำให้พื้นที่รอบๆ สถานีตลิ่งชันกลายเป็นอีกทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ ปัจจุบันมีโครงการทาวน์โฮมราคาสูงกว่า 3 ล้านเปิดขายอยู่หลายโครงการ ถ้าทุกอย่างเป็นไปตามที่กล่าวไปข้างต้น โดยเฉพาะเรื่องของผังเมืองคาดว่าจะคอนโดมิเนียมเปิดขายแน่นอน


ทำเลที่น่าสนใจ

สถานีมีนบุรี ปลายทางของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีส้ม ทำให้พื้นที่รอบๆ สถานีมีนบุรีเป็นอีกทำเลที่หลายๆ บริษัทเริ่มให้ความสนใจมากขึ้น และเช่นกันกับสถานีตลิ่งชันที่ทางกรุงเทพฯเผยว่าอาจมีการปรับสีผังเมืองให้สอดคล้องกับศักยภาพอนาคต ปัจจุบันอาจจะมองไม่ค่อยเห็นอะไรมากนัก แต่ถ้ามีการก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 สายและมีความคืบหน้าต่อเนื่อง ก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นแบบรวดเร็ว รอบๆ พื้นที่นี้ ในรูปแบบของที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ในอนาคตอาจมีโครงการแนวสูง และพื้นที่ค้าปลีกเข้ามามากขึ้นจากที่มีแต่ไฮเปอร์มาร์เก็ต


ทำเลที่น่าสนใจ

สถานีหลักสี่ ซึ่งเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง แอร์พอร์ตลิ้งค์พญาไท – ดอนเมืองและสายสีชมพูทำให้พื้นที่รอบๆ นี้มีศักยภาพเพิ่มขึ้นแน่นอนในอนาคต แม้ว่าพื้นที่บางส่วนเป็นกรรมสิทธิ์ของการรถไฟแห่งประเทศไทย แต่ยังเหลือที่ดินอีกไม่น้อยที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต สถานีวงเวียนหลักสี่ จุดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ปัจจุบันทำเลนี้มีความน่าสนใจอยู่แล้วเพราะมีมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ แม้ว่าพื้นที่ส่วนใหญ่อาจจะอยู่ในความครอบครองของวัด มหาวิทยาลัย ค่ายทหาร แต่ก็ยังมีพื้นที่ทางตอนเหนือให้เอกชนเข้าไปพัฒนา ซึ่งในอนาคตคาดว่าจะเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ตามความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีการเริ่มต้นก่อสร้างไปแล้วระดับหนึ่งสำหรับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว


ทำเลที่น่าสนใจ

สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นตัวอย่างที่ดีของการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น หลังจากที่เกิดการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในทำเลที่มีศูนย์ราชการ หรือว่ามีศักยภาพอื่นๆ มารองรับอยู่แล้วในพื้นที่ เพราะพื้นที่รอบๆ ศูนย์ราชการนนทบุรีมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก แม้จะลดลงในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา แต่ก็น่าจะมีมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากสถานีนี้เป็นจุดเริ่มต้นของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูทำให้สถานีนี้เป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สายในอนาคต อีกทั้งถ้ามีการปัดฝุ่นโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลกลับมาใหม่ก็จะทำให้เป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้าถึง 3 สายด้วยกัน แต่ก็เป็นเรื่องที่ยังไม่แน่นอนสำหรับสายสีน้ำตาล


ทำเลที่น่าสนใจ

สถานีลำสาลี รถไฟฟ้าสายส้มที่มาจากกลางเมืองเพื่อไปยังมีนบุรีนั้นมีจุดตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าหลายสายที่น่าสนใจ แต่จุดหนึ่งที่โดดเด่นคือ สถานีลำสาลี ซึ่งเป็นจุดตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่มาจากสำโรง ซึ่งคาดว่าสถานีนี้จะเป็นจุดที่มีคนมาเปลี่ยนเส้นทางการเดินทางค่อนข้างมาก เพราะจะเป็นจุดที่คนจากกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก และฝั่งใต้สามารถเข้าสู่กรุงเทพฯชั้นในได้ โดยไม่ต้องนั่งรถไฟเปลี่ยนเส้นทางที่สยาม แม้จะใช้เวลามากขึ้นแต่เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ ปัจจุบันพื้นที่รอบๆ ยังไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงแต่หลายฝ่ายคาดว่าจะเริ่มมีเมื่อการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสองเส้นทางเริ่มเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นในอนาคต


ทำเลที่น่าสนใจ

สถานีพัฒนาการ สถานีที่เป็นจุดตัดหรือจุดบรรจบของเส้นทางรถไฟฟ้า 3 สาย คือ สายสีเหลือง แอร์พอร์ตลิ้งค์ปัจจุบัน และรถไฟชานเมืองสายสีแดงอ่อน ปัจจุบันเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเข้าไปเปิดขาย และในอนาคตคาดว่าจะมีมากขึ้นแน่นอน ตามความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าโดยเฉพาะสายสีเหลืองที่น่าจะมีผลต่อศักยภาพของทำเลนี้มากที่สุด และสถานีสำโรง ถือเป็นอีกทำเลที่ได้รับผลกระทบจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยสถานีสำโรงเป็นปลายทางที่มาบรรจบกับเส้นทางรถไฟฟ้าที่ต่อขยายมาจากแบริ่งซึ่งจะเปิดให้บริการในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า โดยเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างชัดเจนในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกระจายไปในหลายๆ สถานี ซึ่งเมื่อการก่อสร้างของสายสีเหลืองมีความชัดเจนมากขึ้น จะช่วยให้ศักยภาพของเส้นทางนี้มีมากขึ้นอย่างแน่นอนในอนาคต


“ทำเลต่างๆ ที่กล่าวไปแล้วทั้ง 8 ทำเลนั้น เป็นทำเลที่เป็นที่ตั้งสถานีรถไฟฟ้าในอนาคตที่จะเป็นจุดตัด จุดเชื่อมต่อ ต้นทางหรือปลายทางของรถไฟฟ้ามากกว่า 1 เส้นทางขึ้นไป ซึ่งทำให้ศักยภาพของทำเลนั้นมีมากขึ้น เนื่องจากจะมีคนเดินมาที่จุดนั้นๆ มากมายจาก 2 เส้นทาง นอกจากนี้ในหลายทำเลอาจมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของผังเมืองที่มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาที่ดินในทำเลนั้นๆ โดยตรงอีก แต่การจะเห็นความเปลี่ยนแปลงนั้นอาจต้องใช้เวลาหรือว่าต้องรอปัจจัยอื่นๆ เข้ามามีส่วนช่วยในการเสริมศักยภาพอย่างน้อยอาจต้องรอ 2 ปีขึ้นไป โดยอาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่านี้ก็ขึ้นอยู่กับศักยภาพของแต่ละทำเล” นายสุรเชษฐ กล่าว 

DTZの四半期レポートから思うこと

1DTZのレポートによると、第1四半期のバンコクコンドミニアム市況は、CBDは売行き好調で6割の販売達成率を維持しているし、オフィスマーケットの市況もよい、しかし一方、店舗等のリーテイルマーケットは、近い将来、市況が悪くなる可能性があるとのこと。

特にコンドミニアムマーケットについては、CBD以外のプライムロケーションとはいえないプロジェクトの売行きが落ち込んでいる。

また、ランスアンのナヴァラ・レジデンスのようなラグジュアリー物件は、販売開始後すぐに完売となったが、こういうハイエンドの高級プロジェクトは今も売行き好調を維持している。(注:ナヴァラ・レジデンスについては、
私も大注目していたので、この場所でのフリーホールドというその希少性を長々と強調した上で、ランスアン通りのヴィンテージ・プロジェクトでプリセールの販売開始前に、これは買いだ、とレポートしました)

また、このレポートによれば、各デベロッパーは販売在庫の一掃に注力するため、昨年末から新規プロジェクトの発表を遅らせてきたが、そのしわ寄せもあって、今年後半には一挙に大量の新規売り出しが出ると予測している。

以上、これまで私はCBREやコリアーズ等のコメントをレポートしてきましたが、内容的にはほぼ一致していて、特に目新しいものはありません。つまり、バンコクのコンドミニアム市況の現状認識は全員一致しているということです。

そこで私が思うのは、今年後半の新規プロジェクト大量供給により、どのデベロッパーも過当競争で苦戦するはずであり、それに伴ってプレビルドのリセールや中古物件でも弱気になった投資家が安値で出してくるだろうということです。

つまり、これは日本人投資家にとってまたとない買いのチャンスではないかと思うのですが、こういう時期はマーケット全体が弱含むので、この先ますます価格が下落するのではないか、下手をするとバブル崩壊が始まるのではないか、と最悪のことも考えてしまうのでなかなか踏み切れないものです。

しかし、投資とはそんなもので、
少なくとも私は、現状のマーケット水準程度でバブル崩壊などという話はありえないと考えているし、その理論武装もできているつもりです。

また、アジア通貨危機以降のコンドミニアム市場の長い上昇トレンドから見ても、今の低迷期はそう長くは続かないと考えていて、もしこういう逆張り的な投資を狙っているのであれば、今の時期を逃すと、次のチャンスは向う数年巡ってこないのではないかと考えています。

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村 


The news is mixed for Bangkok's real estate market

DTZ released its quarterly Property Times for Bangkok report recently and the news was mixed for the city’s real estate market in the first quarter. Condominiums in the CBD continue to perform well enjoying an average take up rate of 60 percent while the office market also had a positive outlook. However, the retail market could be facing some challenges in the near future.

Bangkok’s real estate sector expanded by 6.6 percent in the first quarter, an increase of over three percent q-o-q. Despite this, some developers are looking to change up their real estate investment strategies. Supalai, CP Land and the Erawan Group are all looking for more opportunities to invest abroad while Land & Houses is shifting its focus from residential projects to non-housing ones.

In terms of the residential market, the outlook is decidedly mixed with units in the CBD doing well but those situated in non-prime areas struggling. Projects in the high-end and luxury segment also continue to perform with Na Vara Residence by Navarang Asset selling out all its units shortly after being launched. The report noted that project launches in Bangkok are expected to pick up significantly during the remainder of the year. Many developers had delayed new project launches during the end of 2015 in order to focus on selling existing inventory. 

東南アジア最大のSC、バンコクモール始動

2東南アジア最大といわれるバンコクモールの開発がいよいよ始動したようです。

これは、総工費600億円をかけた巨大なSCですが、現在、EIA(環境影響調査)の認可待ちであり、早ければ年内着工ということになりそうです。

 

また、バンコクモールの大きさだけでなく、これが周辺のコンドミニアム市場に与える影響についても大きなものがあると思います。

 

同じモールグループによる現在のプロンポン駅前SC開発、エンポリアム、エムクオーティエ、エムスフェアーも大きな開発ですが、既にこの周辺のコンドミニアム価格は平米30万バーツ近くになっているところもあり、最後のエムスフェアーが完成しても、今更コンドミニアム価格を引き上げる効果はそれほどないように思います。

 

一方、このバンコクモールの場合、BITECという幕張メッセのような見本市会場以外、ほとんど何もなかったバンナーに、突如、東南アジア最大級のミックスユース・コンプレックスが開発されるのであり、現在の平米10万バーツ前後が市場価格の周辺コンドミニアムに与えるインパクトは、相当なものがあると思います。

それにもしかすると、バンナーやウドムスクのコンドミニアム価格は、将来、オンヌットに匹敵するようになるのかもしれません。

 

ところで、私は個人的には、バンナー駅より、1つ手前のウドムスク駅の方が、昔からの街並みと生活感があって好きなのですが、近代的な駅前開発が進んでいくという意味では、バンナーの方が買いなのかもしれません。

 

いずれにせよ、このバンコクモールの開業は、オンヌットからベーリングにかけてのグリーンライン沿線コンドミニアム市場にプラス要因であることは間違いないと思います。

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  


Bangkok Mall could soon become a reality
City Realty Co, owned by Thai tycoon family Sophonpanich, joined hand with The Mall Group to develop a new mix-used property project with an investment of around 30 billion baht ($857.14 million). This is their second project together after the companies co-developed the Emporium project before. The new project, which is to come up in the Eastern zone of Bangkok, is being built on 100 rai (39.5 acres) of land opposite the Bangkok International Trade and Exhibition Centre (BITEC). “They will spend around 20 billion baht on developing 80 rai of land to be Bangkok Mall, the largest shopping mall in Thailand and Southeast Asia. The other 10 billion baht will go toward creating office building, a hotel and service apartment on the rest 17 rai of land and operating under the Chatrium brand,” a source close to City Realty told DEALSTREETASIA. Regarding the design, they will develop three 40-storey buildings and one 52-storey building. The hotel will contain 498 rooms and the service apartment consists of 664 units. “They are waiting for the approval for EIA (Environmental Impact Assessment) for Bangkok Mall and expect to start the construction this year,” the source said. “For the office building and accommodation part, they are on the process of feasibility study including the evaluation of market demand, which will take some time to complete. Initially, it plans to develop this part by the end of 2018,” the source cited. The Mall Group is Thailand’s second largest shopping mall operator, following Central Group. Its brands include The Mall, Emporium, Paragon Department Store, Power Mall, Emquartier, EmSphere, BLÚPORT and Bangkok Mall. The latter three are under construction.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 
最新記事(画像付)
プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
英語力に自信のある人向け タイ不動産購入 お勧めの本
バンコク ブログランキング
カテゴリー