Suanpetch

さて、いよいよ結論に入ります。

 

2011年以来、私がバンコクのコンドミニアム市場を観察してきた結果、その構造的特徴は以下のものです。

 

1. タイ人の過剰な新築偏重(日本人もアメリカ人も新築は好きだが、やはりコンドミニアムの場合、ロケーションが最も重要だと考える。しかし、タイ人は駅から遠くても新築に固執する人が非常に多い)

 

2. 特に築10年を超えた物件などは、古いということだけで購入希望者が激減

 

3. 2万バーツを超える家賃が払えるのは基本的に外国人エクスパットがほとんどだが、その中でも単身で3万~5万バーツ、ファミリーの場合で6万~8万バーツ近く払えるのは企業駐在員である

 

4. そして、彼らは同じ家賃なら新築より広さとロケーションにこだわる傾向があり、中古物件でも管理が行き届き、きれいにリノベーションされた物件を選択する

 

5. バンコク全体では毎年5万ユニット以上もの新規供給で、特に郊外は過剰気味

 

6. デベロッパーのダウンタウンやCBDへの開発シフトで都内中心部も高級物件が大量に供給されつつあり、市場では物件の選別化が始まっている

 

以上から、ゲンガムライ(購入予約権の転売)やフリップ(所有権の転売)でなく、イールドプレイ(中長期賃貸運用)の投資が目的の場合:

 

  竣工直前直後の投げ売りか築数年の築浅物件を安く買う

 

  築10年以上で日本人駐在員の入居率が非常に高い、ロケーションに優れた広い中古物件を安く買ってリノベーション

 

今のバンコクコンドミニアム市場で中長期投資を考えた場合、空室リスクを可能な限りミティゲートしなければなりませんが、投資利回りもそれなりに高く取れるベストな買い方がこの2つだと思うのです。

 

次回に続く


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