CBDエリア

拙著の「バンコク不動産投資」でも都心部と郊外のコンドミニアム市場の二極化について書いていますが、今のコンドミニアム市場ではそれがさらに拡大しています。

 

都心部開発の拡大がいわゆるCBD(中心部ビジネス街)の定義を広げつつあり、最近のCBREの図では、このように以前からCBDと呼ばれていたシーロム・サートン、セントラルルンピニ、アーリースクムビットをコアCBDと呼び、ベージュ色の部分のサヤーム、ラーチャテウィ、ラーマ4やペチャブリ通りのあたりをその他のCBDと分けています。

 

いずれにせよ、CBDに厳密な規定はないので調査機関によってその範囲が違ったりしますが、少なくとも現在、ラグジュアリークラス以上のコンドミニアムが開発されるのはこの広義のCBDの中ということになります。今後もこのエリアでは地価上昇が他より速く

 

ここで、CBREのレポートでバンコクの地価上昇について興味深いことが書いてあったのでそのポイントだけ紹介します。

 

地価の上昇が激しいロケーションでは、築年数の経過した老朽中古物件であってもその土地の価値が建物価値を上回り、その中古物件の購入に魅力が出てくることがある。典型的な例としては、その土地の持つ容積率等を最大限使っていなかったり、周辺の土地と合わせることでよりさらに大きな開発が可能となる場合である。また、老朽化したビルのデザインが今の時代の入居者ニーズにマッチしていなかったり、リノベーションができない場合もある。

 

また一方では、CBDの地価上昇が続く中、CBDのフリンジ(周辺)エリアにターゲットを移し始めたデベロッパーや投資家も出てきている。ただし、これで成功するプロジェクトは重要なキークライテリア(投資基準)を満たしていなければならない。それはマストランジットの駅に近いこと、充実した共用部設備や最低限のインフラの整備があること等である。例えばラーマ9のグランド9やシンハーコンプレックスのようなミックスユース(複合開発)がそれである。

 

今後、このような複合開発が都内中心部の駅に近いロケーションでも増えてくる。そして、その地域への波及効果は大きく商業ビルや住宅の需要も増大する。その結果、地価はさらに上昇することになる。


 
ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

In some locations, land values have risen sufficiently to justify buying properties that were developed many years ago, where the land value exceeds the value of the building. Typically, these plots were either not developed to their maximum property investment potential or have been acquired as part of a site assembly to create a larger site that could support a much bigger development. In other cases, the design of the old building no longer matches the current requirement of occupiers and it is either not possible or financially viable to renovate the property. In the case of the Bank of Ayudhaya Building on the corner of Wireless Road and Ploenchit Road, the Bank has almost completed the total redevelopment of their site. In other cases, owners are prepared to put their land for sale outright for local and international developers interested in Thailand real estate.

 

As land prices in the CBD continue to grow, developers and investors have started to focus their attention to locations on the fringes of the CBD. Successful projects in these fringe locations must be served by most of the key criteria which include mass transit stations, amenities, and critical infrastructure. Large scale mixed use developments such as Grand IX at the corner of Rama IX Road and Ratchadaphisek Road and the recently launched first phase of the new Singha Complex Development on the corner of Petchburi Road and Asoke Montri Road are two examples.

 

Over time we expect to see more developments like this, probably in established locations close to mass transit stations. These types of developments also have a significant impact on the local area, improving the attractiveness, creating demand for more commercial and residential space and in turn creating demand of Bangkok property for sale for new developments. These factors are a catalyst driving demand for land and thereby increasing land price in the area.