The Line以下はJLLレポートの続き

スーパーラグジュアリー(
250,000バーツ/㎡以上)とラグジュアリー(150,000から250,000バーツ/)コンドミニアムの新規供給量は2012年にはわずか1,000ユニット強しかなかったのが、2015年には8,500ユニットに増加した。

新規供給量全体に対する比率で言えば、2012年の1.9%から昨年は13.7%へと急増したことになる。

そして、もしデベロッパーが今の調子でラグジュアリーやスーパーラグジュアリー物件を供給し続ければ、やがて需要が追いつけなくなる可能性がある。実際、以前は好調だったラグジュアリークラスのプリセール販売達成率も2014年の85%から昨年は58%へと落ちてきているのだ。

そんな中、デベロッパーのサンシリやSCアセットは外国人投資家にターゲットを移し、シンガポールや香港で海外ロードショーと呼ばれるマーケティングを展開してきた。タイでは土地付きの不動産がコンドミニアム以外には買えないという法的な制限から、今でも外国人投資家のコンドミニアムに対する需要は大きいし、人気プロジェクトについては外国人比率の上限である49%に達してしまうものもあったほどだ。しかし、それが今は購入希望者は多くの選択肢から選べるようになり、何ら急いでプリセールでコミットする必要はなくなっている。

一方、タイ人富裕層については不動産以外にほかに有力な投資対象が見つからないという事情もあって、今も尚、ラグジュアリープロジェクトの購入に食指を動かしているものの、彼らの場合、バンコク中心部でラグジュアリーコンドを買うだけでなく、郊外の一戸建てを買うこともできるので、外国人に比べて選択肢が多い。

今のところ、廉価でアフォーダブルな価格帯のコンドミニアムからラグジュアリーコンドミニアムへ供給をシフトすることで成功しているデベロッパーも何社かあるが、今後さらに競争が激しくなるにつれてデザインやロケーションなどで特別な魅力がない高級物件は売れなくなるリスクが高まる。

次回に続く

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The number of new project launches in the ultra-luxury (250,000 baht or more per square metre) and luxury (150,000 to 250,000 baht per square metre) condo segments has jumped significantly over the past few years. In 2012, just over 1,000 luxury condo units were introduced, with no new launches in the ultra-luxury segment. In contrast, by 2015 the number of ultra-luxury and luxury units launched had skyrocketed to more than 8,500. In 2012, ultra-luxury and luxury condos accounted for just 1.9% of total condo unit launches, but the figure jumped to 13.7% last year.

If developers continue to launch new ultra-luxury and luxury condos at the same rate as in recent years, demand may struggle to keep pace. Previously, the limited supply of ultra-luxury and luxury condos resulted in relatively high presales rates. However, the aforementioned boom in supply has resulted in declining presales rates. Average presales rates for luxury condos fell from 85% in 2014 to just 58% in 2016.

To counter declining presales rates, some developers (such as Sansiri and SC Asset) have allocated greater resources to selling to foreign buyers, organising roadshows in Singapore and Hong Kong. There remains significant interest in luxury condos from foreigners who are unable to purchase landed property in Thailand for regulatory reasons. In fact, foreign interest in some luxury condos has been so great that the 49% foreign quota has been hit.

Prospective buyers of luxury condos are spoiled for choice, feeling little pressure to rush into a presales commitment. Wealthy Thais may be inclined to invest in luxury condos because they perceive a lack of attractive alternatives. However, the decision for wealthy Thais is less clear-cut than for foreigners as the former have more choices: they can purchase a luxury condo unit in central Bangkok or a luxury home in a suburban area. While luxury suburban homes offer greater living space to accommodate a larger family, luxury condo units offer superior potential for capital gains and greater geographical convenience.

One prime example of an ultra-luxury project that resonated with buyers in terms of both location and design is the Kraam luxury condo developed by NYE Estate, near Phrom Phong skytrain station. The project's luxurious interior design and attractive location helped drive an impressive presales rate of 70%. However, several competing luxury projects continue to struggle with relatively low presales rates because of inferior design and/or location.

While expanding away from low-end condos to the luxury segment has proved fruitful for some residential developers, caution may be advised. With the ultra-luxury and luxury segments becoming much more competitive about any future luxury condo launches. Without a unique design, location or selling point, a new luxury project runs the risk of getting lost in the currently overcrowded market.