投資家層別マトリクスさて、これまでラグジュアリー以上のハイエンドプロジェクトに関して今後の問題点について見てきましたが、実際に今、中途半端な新規ラグジュアリー物件の売行きは低迷していて、多分、今年一杯は回復しないと思います。

また、可能性は小さいものの、最悪の場合、スーパーラグジュアリーにも飛び火して、ラグジュアリー市場総崩れというシナリオもありだと思っています。

買うから上がる、上がるからまた買うという日本で起こった本当のバブルを経験した私から見れば、これはバブル崩壊というより、事前にマーケットリサーチをしようともしない新興国デベロッパーによくある無謀な供給過剰が勝手に引き起こした不動産業界の自滅であり、これはこれで仕方がないとも思います。

少なくとも、廉価なアフォーダブル市場で無謀ともいえる供給過剰を引き起こして、今、大手各デベはこれだけ苦戦をしているわけであり、多少は学習効果があればいいのですが。

いずれにせよ、このブログは平均的な日本人投資家を対象に書いているし、私自身、スーパーラグジュアリーにはあまり興味が無いので、そういう人はCBREあたりに行って話を聞いたらいいと思います。

少なくとも私は、今、ラグジュアリーセグメントは踊り場にきていると思うし、どうしても買うなら将来ヴィンテージになるような優れたコンドを買うべきだろうと思いますが、それでも私には
身分不相応なので買わないと思います。


ところで、前回のJLLのレポートではラグジュアリーの定義が150,000/㎡以上になっているので、他社とは定義がちょっと違っていて混同してしまうかもしれません。

私が使うセグメンテーションでもハイエンドの定義を200,000/㎡以上としているのですが、他社もそうしているところが多いようです。従って、JLLの分類では一般にハイクラス(150,000/㎡から200,000/㎡)のセグメントもハイエンドに入ってしまうのですが、150,000/㎡前後というのは購入者層が全然厚いので、ラグジュアリーと一緒にしてしまうのは無理があります。

例として下に添付したのは最近のバンコクポストの記事ですが、今年、大手デベロッパー各社は外国人や富裕層がターゲットのラグジュアリーだけでなく、ミドルクラスからアッパーミドルクラスをターゲットにしたプロジェクト(JLLと同じくこれらも合わせてハイエンドと言っています)の売り出しにも注力しつつあり、これにより住宅市場全体が昨年比で少なくとも5%成長すると予想していいます。

理由としては、中流以下の所得層は今年も金融機関から住宅ローンがなかなか借りられないため、需要が伸びないのに対し、ミドルクラスからアッパーミドルクラスのマーケットでは今後も旺盛な需要があるからとのことで、これは全く正しい選択だと思います。

例として、プルクサーはこのマーケットでの売り上げ比率を昨年の10%以下から今年は20%へと拡大しようとしているし、ルンピニは昨年、彼らの主たる顧客層である中低所得層のうち、60%もの顧客がローンが借りられなかったことから、今年はターゲット顧客層をミドルクラスからアッパーミドルクラスにシフトしようとしているとのこと。

次回に続く

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Most Developers Still Targeting High-End Market

January 16, 2017


A number of Thailand’s leading property developers plan to launch residential projects focusing on the middle- to upper-income segment. The Bangkok Post claims the total value of projects launched in Thailand this year will likely be at least THB 274 billion with market growth of 5 per cent from last year’s level being predicted.

The decision to target the high-end market comes as developers in Thailand witness stronger demand here than in the lower-income end of the market. The lower-end segment continues to suffer from very tight criteria enforced by banks on the approval of mortgage applications which has made it difficult for buyers to acquire homes.

We target boosting our premium-market sales to 20 per cent of our portfolio, from less than 10 per cent last year, after seeing demand in the middle- and upper-income market remaining strong when compared to the lower-income market, where prospective home-buyers still face a hard time getting a mortgage from the banks,” explains Pruksa Real Estate chief executive officer Thongma Vijitpongpun to local media.

Pruksa plans to launch four upscale condominium projects this year worth an estimated THB 10 billion. In addition to this, the company is also planning to launch more luxury detached housing in 2017 in order to keep up with demand in this segment. The company tells the Post that it expects sales value from the high-end market to account for at least 20 per cent of its sales for this year.

LPN Development is another developer to focus more on the mid- and upper-market condominiums in 2017 after 60 per cent of its customers in the lower-income market had their home-loan applications rejected by the banks towards the end of 2016.