ラチャダーピセーク通り

以下のCBREのレポートによると、バンコクの日本人エクスパットの数に変化が起こりつつあるようです。

 

これまでバンコクのダウンタウン賃貸マーケットは、北米、ヨーロッパ、日本等の外国人エクスパットの需要で支えられていたが、今、異変が起こりつつある。

 

これまでの四半世紀、外国人エクスパットはスクムビット、ルンピニー、サートーンといったダウンタウンに住む傾向があった。特にスクムビットは、BTSにすぐ乗れる、多くのレストランや店舗、学校等があることで人気が高い。またさらに、グリーンラインの延伸により、エッカマイからオンヌットにかけても人気が出てエクスパットが移り住むようになってきている。

 

タイで働く外国人は労働許可証が必要であり、その発行数は今年も堅実に増加した。しかし、その内訳を見ると大きな変化が起こっているのである。すなわち、中国人エクスパットが全体の13.3%を占めるに至っていて、昨年比で19.4%もの増加である。

 

90年台には欧米駐在員だけが住宅手当として月額4万バーツ程度の予算を持っていた。それが2000年以降、日本人駐在員が増え始めたのだが、彼らも白人とほぼ同等の住宅手当を持っていたので同じエリアに好んで住むようになった。

 

ところが、これまで外国人全体の中で25%を占めていたその日本人駐在員の割合が、今年の第3四半期には22.8%に減少したことが分かった。日本からの直接投資がスローダウンする中、日本人駐在員の数も頭打ちになりつつあるようだ。

 

一方、中国人駐在員の数はこの5年間で倍増した。ただし、彼らの住宅手当はもっと少なく、これまで外国人エクスパットが好んで住んできたエリアとは違い、もっと安いラチャダーピセークに集中して住むようになりつつある。

 

従って、バンコクの賃貸需要は全体としては今後も堅実な増加を続けるものの、欧米人と日本人の需要は頭打ちになりつつあるので、スクムビットのような伝統的な住宅地の家主はこれから入居者獲得競争が激しくなる。

 

その結果、空室リスクを減らすために積極的なリノベーションをしたり、インテリアデザインや高級家具の購入等で競争力を高めていく必要がある。

 

以上がCBREのレポート概要です。日本企業のタイへの投資が減少する中、タイプラスワンの流れで隣のミャンマーやラオス、カンボジア等に工場を移したりするところが出てきているようですが、その影響がジワジワと出てきているのかもしれません。

 

一方、ラチャダーには中国大使館があるので、中国企業や中国人エクスパットが好んで移り住むというのは分かります。

しかし、だからといって我々日本人がラチャダーピセーク沿いのフアイクワンやタイ文化センターでコンドミニアムを買って中国人エクスパットに賃貸するというのは、
彼らとは商習慣や考え方がかなり違うので難しいのではないかと思います。


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Bangkok’s downtown residential rental market is driven by demand from expatriate tenants. There is a shift in the profile of Bangkok’s expatriate population, with Chinese citizens taking a greater share of a community once dominated by North American, European and Japanese nationals. This presents challenges for a sector that has long enjoyed stable occupancy and rental rates.

 

Over the past quarter-century, expatriates have generally preferred to live in a few Bangkok districts, principally Sukhumvit, Lumphini and Sathorn. The Sukhumvit area remains the most popular, owing to its convenient access to the BTS Skytrain, complemented by the variety of restaurants, shops and international schools. Its appeal is visible from the continuing eastward expansion of the expatriate community beyond Ekkamai to Phra Khanong and Onnut, along the existing BTS route.

 

Residential rental demand comes from expatriates working in Thailand who rent, rather than purchase, and are normally here for only 2 to 3 years. There is only a very small downtown rental market for Thai nationals. All expatriate employees in Thailand need work permits and while the overall number of work permits has remained broadly stable over the past year. Chinese citizens now account for 13.3% of the total number issued nationally, representing a year-on-year increase of 19.4%.

 

In the early 1990s, almost only Western expatriates had housing allowances of more than THB 40,000 per month. One of the main changes over past 16 years has been more Japanese nationals coming to Thailand with families, requiring two- and three-bedroom apartments and condominiums and receiving housing allowances not dissimilar to Western expatriates.

 

Japanese nationals used to account for over 25% of the expatriate working population in Thailand, which is now down to 22.8% as of Q3 2016.

 

The number of Japanese expatriates appears to have stopped growing in line with the slowdown in Foreign Direct Investment (FDI), whereas the number of Chinese expatriate employees has doubled over the last five years, becoming the second largest expatriate nationality.

 

Whilst Japanese expatriates’ choice of location, unit size and budget were not dissimilar to Western expatriates, the requirements of Chinese nationals are generally subject to more limited accommodation budgets, with price acting as the principal consideration and location preferences concentrated in areas outside of the traditional expatriate residential districts. Some commentators have named Ratchadapisek as Bangkok’s new ‘China Town’ due to the influx of Chinese expatriates in this area.

 

Bangkok rental demand for expatriate standard apartment and condominium rental units remains steady, with the overall occupancy rate standing at over 90% for apartments, and with well-managed condominium buildings continuing to perform well.

 

Although overall expatriate numbers may grow, there is likely to be limited growth in demand from Western and Japanese expatriates, the traditional tenants for Bangkok’s downtown apartments and condominiums.

 

Residential landlords in the downtown area of Bangkok should consider taking steps to enhance competitiveness by renovating aging stock and improving property management.

 

The apartment sector, comprising multi-let residential buildings held under single ownership, will be better placed to respond in the short-term, due to the simplicity of undertaking building improvements and in making timely management decisions, both of which will be key to sustaining rents and retaining tenants.

 

Condominium owners will both need to get committees to maintain and improve common areas and also focus on the interior decoration and furniture of their units. Condominium interiors, just like hotel rooms, need regular upgrades and improvements to attract tenants.