corona 2ところで、もう10年以上前になりますが、リーマンブラザーズが破綻した時、株式市場は即座に反応して下落したのですが、実は不動産市場にその影響が本格的に出てくるまでに、半年以上のタイムラグがありました。

それから数年間、世界の不動産市場も低迷したのですが、不動産というのは株式のように毎日相場が立っていて即座に売却できるという資産ではありません。

もともと流動性が悪く取引成立までにかなりの時間がかかることから、一旦市場が下落し始めると、ほとんどの買いが引っ込み様子を見始めるので、次の取引成立までに相当なタイムラグが起こります。

すなわち、バンコクのコンドミニアム市場でも、今後しばらくは買い手不在の中、取引がほとんど成立しないままに気配値だけが下がり続けると思うのです。

そして、ほぼ底値と思えるところまで下がりきって、やっと取引が成立し始めるのですが、今はその時がいつになるのかもわかりません


これが不動産の最大の弱点である流動性のなさであり、マーケットが一旦崩れ出すと途中での売却は非常に難しくなるのです。

残念ながら、バンコクのコンドミニアム市場は既にそういう状況になっていて、売物件ばかりが目立ちますが、ほとんど取引が成立していません。従って、完成物件の先物買いである購入予約権を持っている投資家は、まだ解約するという手段が残っているだけ、不幸中の幸いでもあると思うのです。

今のような時期は、たとえいくらかの損切りを余儀なくされても、竣工引渡しによる資金流出を避け、
手元に資金を置いておくべきであり、以前にも書きましたが「Cash is King」です。

corona 3また、これは別に個人の話だけでなく、法人の危機管理のファイナンスの動きを見てもわかります。

アナンダもつい最近、社債を発行して資金調達をしました。表向きは、これからの新規プロジェクトのためとかいっていますが、実態は、今年竣工引渡しがくる大型プロジェクトの、解約による完成在庫増に備えるためだろうと思います。

また、デベロッパーに限らず製造業等でも、世界中で多くの企業がこのところ、社債やコマーシャルペーパーを発行して手元流動性資金を増やしてきています。

しかし、アナンダなどの比較的余裕のある大手はまだ、直接金融市場でこうやって低利の資金調達が可能ですが、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の表にある、既に負債比率がかなり高いところや非上場の中堅デベロッパーは効率的な資金調達が難しく、今後の大量解約や販売在庫の積み上がりで破綻するところが出てくる可能性もあります。

もしそうなると、
アジア通貨危機の時のように建設途中で止まるプロジェクトも出てきて、それこそコンドミニアム市場の底が抜けてしまうのですが、今回のコロナによるリセッションは、少なくともリーマンショックの時よりずっと大きいと、私は警戒しています。

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