Celes52017年9月のVIPプリセールの1日だけで全体の80%が売れてしまったセレスアソークですが、このプロジェクトは販売開始前から前評判が高く、私も当時、「注目プロジェクト、Celes Asokeについて」で3回にわたり、コメントをしています。

従って、まずそれを先に読んでもらえれば、当時の様子や私の考えがわかると思います。
そして、それから2年以上経った今、ラグジュアリーコンドミニアム市場は状況が一変してしまったわけですが、今後どうなるのかを見極めたいところだと思います。

そこで今、私が思うセレスアソークの主なプロとコン、つまり強味と弱点について列記してみることにします。

セレスアソークの有利な点:

1.
ハイライズでありながら全部で217ユニットと少なく、780ユニットもあるアシュトンのような大型プロジェクトに比べて高いプライバシーがあり、まさに富裕層向けのスーパーラグジュアリー。また、スーパーラグジュアリーに相応しいスペックやデザインにも関わらず、プリセール価格が平均25万バーツ/㎡台とラグジュアリークラス並の価格でコストパフォーマンスにも優れる。販売当初は大変な人気であったことからもわかるように、今でもこの割安感は魅力。

Celes22.パノラマビューの開放的な間取りはタイでは特に人気があり、同プロジェクトに採用されているグラスカーテンウォール工法は、ファサードの経年劣化や陳腐化に対する耐性も高く、タイの過酷な気候条件下でも長期間資産価値が落ちない。(「トンローのプレビルド、トップ5(その3)」を参照)

3.スーパーラグジュアリープロジェクトで定評のある、タイでもトップクラスの設計事務所やプロフェッショナルチームを採用した飽きのこないデザインと居住性。

弱点:

1.
ロケーション的に、アシュトンアソークに比べると落ちるし、日本人駐在員の場合、むしろ隣のスクムビット23の方を好む傾向にあることから、アソーク通りの東側というのはやや中途半端。それでもアソーク駅から5分以内という立地には希少価値がある。

2.デベロッパーはこれまでローライズプロジェクトしかやった経験がないようで、今回が初めてのハイライズ。しかも、高度なテクニックが必要なスーパーラグジュアリーとなれば、デベロッパーのブランドという意味では未知数であり、施工監理の失敗等で深刻な瑕疵が出る可能性も。

3.
Celes Asokeについて」で書いたように、テナントを日本人駐在員に絞った場合、入居者募集が結構難しい物件と思われ、特に今回の販売物件である70㎡という2ベッドルームは予想外に空室リスクが高い可能性もある。従って、賃貸せず、自己居住で使うキャピタルゲイン狙いの投資家にはアシュトンよりもこちらの方が向いているが、賃貸運用目的であれば、空室リスクの問題がある。ただし、これは設定家賃やフィッティングアウトで調整できるので、ある程度リスク軽減可能。

私も昨年末で手持ち物件を整理して、次の投資のチャンスを待っているところなので、この物件がプリセール価格から500万円も安く買えるのなら、自分で買うのもありかと思ったのですが、今の為替水準で1,670万バーツ(約6,000万円)の投資は、
アマゾンの「著者紹介」で書いているように、リスクを抑えるために1,500万円から2,000万円の物件に絞って総額で5,000万円以内、という自分自身の投資クライテリアに反するので、逡巡してしまいました。

やはり、1物件で6,000万円というのは、私程度の既にリタイアした平均的個人投資家にはリスクが大きすぎると思います。いずれにせよ、竣工引渡しまでのあと半年間で、無事、この購入予約権を売却できて、クライアントのサポートができれば幸いと思っています。

なお、ZmyHomeでも昨日この物件をアップロードしてもらい、ここでのリスティングも終了したので、全部で7か所の直接売買サイトでアナウンスをしています。

ちなみに、有料にはなりますが、例えばZmyHomeサイト内での広告宣伝バナーも有効です。先日も、サムローンの損切り物件がここで広告を出すと、わずか数日で売却できたのを確認しました。

当然のことですが、
誰かが自分のリスティングに目を止めてくれるのを待つという受動的な販売方法よりも、プロアクティブに広告を出してマーケティングする方が人目に触れる確率は高くなります。

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