出口3
最初の著書である「バンコク不動産投資・基礎編」を上梓したのが2016年2月です。不動産市場を混迷に追いやっていた反政府運動を、2014年5月に軍部がクーデターで制圧し、その年の第4四半期あたりから外国人投資家が大挙して市場に戻り始め、当時はその勢いが続いていました。

同時に、それを見たタイ人投資家層も投資を開始した結果、コンドミニアム市場は大きくリバウンドし、これがその後のラグジュアリーコンドブームにつながり、中古を含めて右肩上りの市場拡大が続いていたころです。

従って、この当時は「入口」でアップサイドのある有望物件さえ選んでおけば、その後の「運用」や「出口」でもまず失敗はしないだろうという安心感があったので、「入口」で失敗しないことがもっとも重要であるということを書きました。

しかし、あれから4年が経ち、明らかに市場に変化が出てきたので、今年1月に書いた「バンコク不動産投資・2020年版」では、「行きはよいよい、帰りはこわい」という題で、バンコクのコンドミニアム市場は長年の供給過剰で販売在庫が積み上がり、需給バランスがもう限界にきていること、そして今は「出口」が一番難しくなっているので、これからはまず「出口」リスクの少ない物件選びを投資クライテリアの最優先項目とするべきであることを書きました。

出口5
その結果、日本人駐在員が多く住むエリアに固執せず、職住接近と生活の利便性を優先するタイ人アッパーミドルクラスや、ミドルクラスでも可処分所得の多い連中が好んで買う、もしくは住みたがるエリアを選ぶべきだと思うのですが、これには「2019年の人気ロケーション、ベスト5」が参考になります。

もっとも、私は個人的にはこの中ではオンヌット、そしてアーリーとその近くのパヤータイはお勧めだと思いますが、バンナーよりはむしろプンナウィティからウドムスクがいいと思うし、サパンクワーイやラーマ9にはあまり興味がないという若干の違いがありますが...。

出口4
しかし、残念ながら、その後のコロナ不況も加わって新規プロジェクトはほとんど売れなくなり、需給バランスも既に完全に崩れてしまいました。

しかも、コンドミニアムの場合、一旦着工したプロジェクトを途中で止めることができないので、
年間5万ユニット以上が今年、来年と竣工し続けることになり、一方で、ローンが付かなかったり転売ができなかったことで解約される物件も増えてくるので、引き取り手のいなくなった完成在庫が来年以降も続々と出てきます。

次回に続く

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村